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不動産取引

「奥から計画、前から工事!」有効活用の原則



 

有効活用は、奥から計画して道路側から開発した方が良い!




毎年の固定資産税の支払い、土地を維持するって大変です。

少しでも楽になりたくて建てた賃貸マンション。

ローンの支払いと空室に悩まされる生活。突発的なエアコンの故障や定期的な建物修繕費用。

当初の予想と全然違う。こんな悩みを息子達には引き継がせたくない!




やってしまったことを悔やむよりも原因を理解して、今できることから見直してみませんか?

ご先祖様から引き継がれてきた大切な本家の敷地。

都市計画での用途変更や道路整備、あるいは区画整理事業で街全体の整備も進み固定資産税の負担も大きくなってきました。


50年以上も前からある連棟長家や平家戸建の賃貸では税金を払ってお終いで、老朽化による損傷を直す工事代も安くなく、空室も増えて有効活用できてるとはとても言えず、むしろ負担になっていたのではないでしょうか。


そんな悩みを解決したくて始めた土地の有効活用。

賃貸マンションやアパート開発、ロードサイドレストランやコンビニへの土地の賃貸借での賃貸収入。

売却ではないから土地は減らずにご先祖様にも失礼にはならない。。。


最善の方法だと思います。

ハウスメーカーの営業さんと金融機関の借り入れから返済方法、税金のことまで、25年から30年という長い計画で始められたことでしょう。




あれから20年以上が経ちました。ローンの返済もあと数年です。やっと家賃を自由に使えるようになる。少しは贅沢もできるようになります。




ちょうどこの頃です。




『ご自宅の建て替え』




代替わりかもしれません

2世帯住宅にして同居生活

あるいは、最後にもうひと頑張りできるから





問題発覚!!!『再建築不可』





このときに初めて問題になることがあります。

土地はあるのに家が建てられない。

建築許可が降りない。




目先の有効活用しか考えなかった結果、建て替えようとした自宅の敷地が道路に接していない袋地になってしまったことが原因です。




こんな失敗をしないために気をつけること。

それは、有効活用する特定の土地だけを見るのではなく、全ての土地の形状を把握してから、部分的な活用を考えることです。




多くの場合、土地全体を見ると生活の拠点となる家は、道路の近くではなく道路から離れた土地全体の奥の方にあります。

道路の近くは、音も煩いし人通りもあり落ち着かないからです。


ただし、商売をするなら道路に近い方がいいですね。




『奥から計画して、前から実施する』





有効活用の原則です




以下は、イラストでの説明です。


1.広い庭と大きな家

道路が整備され近隣周辺の開発も進み、固定資産税の負担も大きくなって維持が大変になってきた。



 

 

 

2.土地の有効活用を開始

ハウスメーカーや不動産会社の営業に進められるまま、角の一番いい場所に銀行から開発資金全額の融資を受けて賃貸マンションを建築した。自宅の前の庭先はコンビニエンスストア用地として借りたいと言われたので借地にした。



 

 

 

3.空いてる土地も融資を受けて有効活用を進めた

自宅も古くなってきたが、融資が受けられるうちにと思いアパートを新築して、賃貸収入を増やした。



 

 

 

4.自宅の建て替えをしようとしたら建築できないことが発覚

賃貸収入も安定してきたし、自宅も古くなったので建て替えようとしたら、建て替えはできないと言われた。原因は、自宅の敷地部分が道路に接道していないから建築できないらしい。



 

 

 

5.自宅の建て替えを想定してから、有効活用を始めるべきだった

コンビニエンスストアの借地契約はすぐに解約できず、マンションの敷地は駐車場で空いている場所がなかったので、アパートをどうにかする予定。

有効活用を始めるときに、将来自宅を建て替えることを考慮して計画するべきだった。

ハウスメーカーも不動産会社の営業マンもお金の話ばかりで、家を建てるためには道路に接道するための敷地が必要なことまでは説明してくれなかった。

最後に建てたアパートの敷地が空いていたから、そこを使うと思っていたらしい。

※ 最後のアパートを計画しているときに、不動産会社やハウスメーカーが確認してアドバイスしてくれることが多く、大問題になることは少ないと思われますが、所有者自らも注意することは必要です。



 

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