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不動産管理

役所調査で確認すること



役所調査に対する役人の対応


自分の所有する不動産だからと言って、自由にどんな利用の仕方をしてもいいということはありません。家すら建築できないところもあります。不動産に関連する法律は無数にあります。すべての規制を確認することは大変な作業ですが、利用目的が決まっていれば、役所調査を自分ですることもできます。


その目的が達成できるのか?

そのためにはどんな規制があるのか?


ここに書いていることは最少限の調査です。専門家の物件説明を聞くときの理解も深まります。そして、後のトラブルを避けることもできますし、ご自分で調べてみることで、対象不動産に一層愛着がわいたりしますのでおすすめです。


最近では、目的を伝えると親切に窓口を案内してもらえるようになってきました。ただし、的を得た質問をする必要はあります。同じ役所内でも、他部署の管轄に関することには一切関与しません。一応、横の繋がりはありますが、他部署の責任は負えないため、担当することだけを回答しますので、質問の回答がない場合には、担当部署の質問をするようにします。


窓口で対応している人も感情のある人間です。質問の際に、威圧的な態度や正論を押し付ける聞き方は、相手のプライドを傷つけてしまい、最低の情報しか入手できなくなりますので控えたほうがよいでしょう。





役所の窓口と調査事項




住宅建築が目的の場合を例にしてみます。



法務局


所有者と物件概要および権利関係を確認します。

対象不動産を管轄する法務局で、登記事項全部証明書(登記記録)、地図に準ずる図面(公図)を取得します。

土地・建物の地積測量図建物図面などがあるようでしたらそれらも取得します。



役所


対象不動産の設備状況と法令上の制限を確認します。窓口の名称は、自治体毎に異なることがあります。


都市計画課


都市計画課で、住宅が建てられるかどうか?

市街化区域か市街化調整区域の確認をします。

そして、用途地域、建ぺい率・容積率などの建築に関する制限を確認します。

他には、防火地域や区画整理などの情報もここで調査・確認します。

市区町村のような広い範囲を上からみて、区域でまちづくりを考えるイメージです。






建築指導課


建築指導課では、建築するための道路の確認が大事な確認です。

日常生活で使用している道路について、建物を建てるための基準となっている法律である建築基準法上での扱いを確認します。

市区町村のような広い範囲を地上から横にみて、高さでまちづくりをするイメージです。




道路課


道路課では、現況の道路の幅員とその管理者(個人の私有地か市区・都道府県や国などの管の所有地)を確認します。

私道の時は、建築課の担当部署で道路の図面を入手します。

公道でしたら道路境界が確定しているか?

そして、境界確定図道路台帳図があれば写しを入手できます。


公図に無地番地があるときには、管理者を質問してみます。







上下水道課


上下水道課では、土地が接している前面道路の各埋設管の有無とその本管の大きさ(口径)、そして対象土地への引込管の有無および大きさ(口径)と引き込み経路を確認します。

本菅がある前面道路が私道の時は、その本管の所有者も確認します。本菅が私有管で共有者出ない場合、原則、その本管を利用することはできません。

新たに引込み工事が必要になる場合、その高額な工事費用は自己で負担することになります。

建物を使用するためのインフラ設備はなくてはならないものです。必ず確認してください。




教育委員会


教育委員会で埋蔵文化財包蔵地の確認をします。

埋蔵文化財包蔵地内は、建築工事前の手続きが必要で、本格的な文化財調査が必要と判断された場合は、調査に1年以上かかることもあり、最終的に建築できないこともありますので注意が必要です。

調査自体は、窓口で地図を見せて確認するだけなので、5分もかかりません。


その他、下記についても確認しておきたいです。窓口は、受付で聞くようにします。


土壌汚染


ハザードマップ


地区計画・まちづくり条例・自治会


擁壁・工作物の許可


建築計画概要書

など




ガス会社


上下水道管と同様、都市ガスの本菅および引込み管の位置と口径を確認します。




電力会社とNTT


電信柱が敷地の中にたっている場合があります。その電信柱や敷地上空のケーブルが建物の邪魔になる場合には、敷地外へ移動してもらうことも可能です。

電信柱には、電力会社とNTTが設置した2種類の電信柱があります。

そして、ケーブルは電気と電話だけでなくインターネットなどの各種各社のケーブルと多種多様にあります。

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